Lợi thế của những khu đô thị tích lũy quỹ xanh từ sớm

Từ Singapore đến Hà Nội, xu hướng phát triển đô thị lấy thiên nhiên làm nền tảng đang làm gia tăng giá trị của những quỹ xanh được tích lũy từ sớm.

Khi quỹ xanh trở thành nguồn lực cạnh tranh của đô thị

Trong nhiều thập kỷ, các thành phố mở rộng dựa trên gia tăng mật độ xây dựng và phát triển hạ tầng giao thông. Theo dự báo của Diễn đàn Kinh tế Thế giới (WEF), đến năm 2050, khoảng 75% dân số toàn cầu sẽ sinh sống tại các đô thị. Điều này đồng nghĩa các thành phố sẽ phải đối mặt với áp lực lớn hơn về môi trường, hạ tầng và chất lượng sống. Trong bối cảnh đó, công viên và không gian xanh không còn được xem đơn thuần là tiện ích cảnh quan mà dần trở thành một phần trong cấu trúc phát triển đô thị.

Singapore là một trong những ví dụ tiêu biểu cho xu hướng này. Từ chiến lược "Garden City" được khởi xướng thập niên 1960, đảo quốc đã phát triển lên mô hình "City in a Garden" và gần đây là "City in Nature" năm 2021. Theo dữ liệu của NParks, gần 48% diện tích Singapore hiện được bao phủ bởi mảng xanh, với khoảng 7.800 ha diện tích được bảo tồn cùng hơn 370 km tuyến kết nối công viên trải rộng khắp đô thị.

Không chỉ bảo tồn thiên nhiên, Singapore còn đặt mục tiêu trồng thêm một triệu cây xanh trong giai đoạn 2020-2030, cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của không gian xanh trong chiến lược phát triển quốc gia.

Nếu Singapore đại diện cho mô hình "thành phố trong thiên nhiên", Trung Quốc lại theo đuổi một bước phát triển mới với khái niệm "thành phố trong công viên" (Park City). Thành Đô là địa phương tiên phong áp dụng chiến lược này trên quy mô toàn đô thị.

Theo World Cities Culture Forum, Thành Đô đang phát triển Tianfu Greenway - mạng lưới đường xanh dài gần 20.000 km, kết nối công viên, không gian công cộng, khu dân cư và các điểm văn hóa trên toàn thành phố. Mô hình được định hướng phục vụ khoảng 20 triệu cư dân, đưa hoạt động đi bộ, đạp xe và tiếp cận thiên nhiên trở thành một phần của đời sống thường nhật.

Những mô hình này phản ánh sự thay đổi trong tư duy phát triển đô thị tại châu Á. Thay vì xem công viên là phần diện tích còn lại sau quy hoạch, nhiều thành phố đang đặt không gian xanh vào vị trí trung tâm để định hình cấu trúc phát triển dài hạn.

Công viên không chỉ tạo môi trường sống

Sự phổ biến của mô hình "thành phố trong thiên nhiên" hay "thành phố trong công viên" không chỉ xuất phát từ yêu cầu bảo vệ môi trường mà còn từ những giá trị kinh tế - xã hội mà không gian xanh mang lại.

Báo cáo Urban Regeneration for Climate Resilience 2025 của UN-Habitat cho rằng việc tích hợp cây xanh, mặt nước và các giải pháp sinh thái vào quy hoạch có thể giúp giảm rủi ro khí hậu và tăng khả năng chống chịu của thành phố. WHO cũng ghi nhận ngày càng nhiều bằng chứng cho thấy việc tiếp cận thường xuyên với thiên nhiên giúp cải thiện sức khỏe thể chất, tinh thần và giảm tác động của các hiện tượng thời tiết cực đoan.

Bên cạnh các giá trị xã hội, không gian xanh còn tạo ra lợi ích kinh tế. Nghiên cứu công bố trên tạp chí Cities năm 2024, dựa trên dữ liệu giao dịch nhà ở tại Bắc Kinh trong 10 năm, cho thấy các công viên có diện tích trên 20 ha có thể tạo mức cộng hưởng giá nhà khoảng 6-7%, cao hơn đáng kể so với mức tác động trung bình của toàn bộ hệ thống công viên.

Kết quả này cho thấy giá trị của các đại công viên không chỉ nằm ở chức năng cảnh quan. Khi tốc độ đô thị hóa gia tăng và quỹ đất xanh ngày càng hạn chế, những không gian xanh quy mô lớn đang trở thành nguồn lực khó tái tạo của đô thị.

Bài toán quỹ xanh tại Hà Nội

Xu hướng phát triển đô thị lấy thiên nhiên làm nền tảng cũng đặt ra bài toán cho Hà Nội - nơi quỹ đất xanh nội đô đang chịu áp lực lớn từ quá trình đô thị hóa.

Theo nhiều nghiên cứu về môi trường đô thị, diện tích cây xanh bình quân của Hà Nội hiện chỉ khoảng 2 m2 mỗi người, thấp hơn đáng kể so với mức khuyến nghị tối thiểu đối với các đô thị lớn. Không chỉ hạn chế về quy mô, không gian xanh còn phân bố không đồng đều giữa khu vực trung tâm và các vùng phát triển mới.

Nghiên cứu công bố năm 2025 trên tạp chí Remote Sensing Applications: Society and Environment ghi nhận diện tích không gian xanh bình quân đầu người tại Hà Nội có sự chênh lệch đáng kể giữa khu vực lõi đô thị và vùng ven. Trong khi đó, một nghiên cứu khác về hiệu ứng làm mát đô thị cho thấy các công viên và mảng xanh có thể giúp giảm nhiệt độ bề mặt mùa hè trung bình hơn 2 độ C.

Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp, việc hình thành những đại công viên mới với quy mô hàng chục hecta trở nên không dễ dàng. Điều này khiến các khu đô thị đã tích lũy được hệ sinh thái cây xanh và mặt nước từ nhiều năm trước sở hữu lợi thế ngày càng rõ nét.

Không phải mọi lợi thế của bất động sản đều có thể tạo lập trong thời gian ngắn. Hạ tầng giao thông có thể tiếp tục được đầu tư, tiện ích có thể được bổ sung, nhưng quỹ xanh quy mô lớn trong nội đô là nguồn lực ngày càng khó tái tạo khi quỹ đất phát triển dần thu hẹp.

Đây cũng là lý do nhiều khu đô thị được quy hoạch từ hàng chục năm trước đang bước vào giai đoạn phát huy giá trị. Trong số đó, Ciputra là một trong những khu đô thị sớm theo đuổi định hướng phát triển gắn với không gian xanh và mặt nước tại Hà Nội.

Sau gần 30 năm phát triển, khu đô thị này vẫn duy trì mật độ xây dựng thấp cùng hệ thống cây xanh và mặt nước quy mô lớn tại khu vực Tây Hồ Tây. Theo quy hoạch, Ciputra sở hữu công viên Ciputra Central Park rộng khoảng 66 ha cùng khoảng 26 ha hồ điều hòa, hình thành hệ sinh thái cảnh quan liên hoàn giữa lòng đô thị.

Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế, việc sở hữu đồng thời công viên quy mô lớn và hệ thống mặt nước hàng chục hecta được xem là lợi thế khó tái tạo. Đây không chỉ là yếu tố nâng cao chất lượng sống mà còn tạo nên sự khác biệt cho khu đô thị trong dài hạn.

Nằm trong lõi Ciputra Central Park, The Windsor Collection là một trong những dự án thừa hưởng trực tiếp hệ sinh thái công viên và mặt nước trung tâm. Theo thông tin từ chủ đầu tư, dự án được phát triển theo phong cách kiến trúc Anh quốc đương đại với sự tham gia của các đơn vị tư vấn quốc tế như 1508 London, LJ Group và P&T Group.

Trong bối cảnh nhiều thành phố trên thế giới đang cạnh tranh bằng chất lượng sống, những khu đô thị sở hữu quỹ xanh quy mô lớn được hình thành từ sớm có thể trở thành một trong những lợi thế ngày càng rõ nét của thị trường bất động sản tương lai.

---